如何在菲律宾申请土地所有权：终极指南
您刚刚获得土地，现在想知道如何在菲律宾申请土地所有权。如果你和大多数人一样，你不知道从哪里开始。普遍的看法是该过程复杂、混乱且昂贵。因此，大多数人放弃了他们的土地正式所有权。 随着菲律宾最近关于简化和改进土地所有权程序的立法，您对拥有您的家人和您的祖先一直占据和耕种的土地所有权的梦想可能最终成为现实。在本指南中，让我们探讨为农业和住宅用地申请土地所有权的过程。免责声明：本文仅用于一般信息目的，不是法律建议或法律顾问的替代品。您应该联系您的律师以获取有关任何特定问题或问题的建议。使用此处包含的信息不会在作者和用户/读者之间建立律师-客户关系。菲律宾土地登记法在详细介绍该过程之前，让我们首先讨论一些管理菲律宾土地登记的基本法律1. 联邦第 141 号法案——公共土地法案第 141 号联邦法于 1936 年 11 月 7 日由当时的联邦政府总统 Manuel L. Quezon 批准。《公共土地法》是管理公共领域土地的法律，是菲律宾土地如何分类、测量、划定、处置和登记等的基础。
根据该法，任何拥有 24 公顷或以下土地的菲律宾人，并且或其利益前任，连续占用和耕种一块农田至少 30 年，均可获得免费专利或土地所有权。该法律还规定了任何合格的菲律宾公民都可以利用的土地所有权司法程序。2. 第 1529 号总统令——财产登记令PD编号 1529于 1978 年 6 月 11 日由总统费迪南德·马科斯 (Ferdinand Marcos, Sr) 批准。它修改了第 141 号联邦法案的一些规定，并规定成立土地登记委员会（现称为土地登记局或 LRA），包括创建契约登记处。土地登记的要求和程序也进行了修改。
该总统令详细规定了土地所有权的司法申请程序、对需要进行地籍登记程序的土地主张所有权以及随后将土地所有权转让给他人的程序等。3. 第 10023 号共和国法案——授权向住宅用地发放免费专利的法案RA 编号 10023于 2010 年 3 月 9 日由总统 Gloria Macapagal-Arroyo 批准。该法律授权向菲律宾人或他们的前任利益者向居住用地至少十年的实际居住者发放归类为住宅用地的免费专利。 虽然 CA 第 141 号提供了仅限于农业用地的免费专利，但 RA 第 10023 号现在允许向当地政府单位 (LGU) 通过适当法令划定或确定为住宅的农业用地和城镇保留地申请免费专利.4. 第 11573 号共和国法案——一项改进不完善土地所有权确认程序的法案
RA 编号 11573经罗德里戈·罗亚·杜特尔特总统于 2021 年 7 月 16 日批准。该法律修订了 CA No. 141 和 PD No. 1529，以进一步简化、更新和协调菲律宾的土地登记。第 11573 号共和国法取消了申请农业免费专利的期限、在一定期限内出售或处置土地所有权的限制，将占用证明从之前的 30 年缩短至 20 年，简化了申请要求，并缩短审批流程等变化。就本指南而言，我们将讨论如何根据上述法律使用行政和司法程序申请农业和住宅用地的原始所有权证书 (OCT) 。假设您的土地目前尚未登记或未纳入托伦斯土地登记制度，您所拥有的只是所有权文件（例如，税务申报、销售契约、捐赠契约、司法外和解、或您拥有所有权的其他证明）。
您需要了解的有关土地所有权的基本术语虽然试图简化对土地所有权过程的解释，但此处使用的一些技术术语和短语可能会造成混淆。以下是本文中使用的一些词及其含义。1.Torrens System托伦斯制度（以罗伯特·理查德·托伦斯命名）是菲律宾采用的土地登记制度，于 1903 年 2 月 1 日生效。在菲律宾，在托伦斯系统下注册的土地有时被称为托伦斯所有权或所有权土地。托伦斯的头衔是不可废止的。任何处理有产权土地的人都可以放心地依赖财产的正确性和真实所有权。 2. Unregistered Land尚未在托伦斯系统下注册的土地被视为未注册土地。在处理未注册的土地时（例如，销售契约、租赁契约、抵押契约），除非您在契约登记处注册文件，否则交易仅在两方（例如，卖方和买方）之间有效。 3. Free Patent在菲律宾，农业用地以四种方式分配或处置。其中之一是通过确认不完整或不完整的标题。您的标题的确认是通过以下方式完成的
[*]司法确认，您去法院申请土地所有权，或
[*]行政合法化，你去行政机构申请免费专利。
基本上，当私人或其利益前任有资格根据法律获得授予时，政府会将公共土地（或免费专利）授予私人。正如该术语所暗示的，申请免费专利本质上是行政性的。以前，只有农业用地可以申请免费专利。现在，第 10023 号共和国法案也涵盖了住宅用地。4.Predecessor-in-Interest在土地登记的背景下，前任利益是任何先前持有您目前正在申请土地所有权的土地的权利或利益的人。例如，如果您通过销售契约获得土地，则卖方是您的前任利益；或您的父母和祖父母（如果通过继承获得）。
对于住宅用地，法律要求您或您的前任利益必须已经居住并持续拥有和占用至少十年。对于农业用地，您必须证明您或您的利益前人在申请土地所有权之前已经连续占用和耕种土地至少20年。 举例说明：即使您去年刚刚获得土地，您仍然有资格申请所有权，并且它将以您的名义颁发，前提是您的利益前任已拥有该土地所需的年限。5. Certificate of Title产权证或土地产权证是一块土地所有权的最佳证明。土地登记机关在最终判决下令在司法程序中登记土地或在 DENR 批准免费专利申请后发布。它包含房产的位置、大小、唯一的注册号和注册所有者。两种类型的土地所有权是
[*]原始产权证书 (OCT) – 在土地首次进入托伦斯系统或进行原始登记时签发。
[*]产权转让证书 (TCT) – 为 OCT 所涵盖的同一土地的任何后续转让签发。
所有权证书应有原件，由契约登记处安全保存在其保险库中，以及所有者的副本或镜像副本，由所有者保存。
土地所有权的司法申请与行政申请：有什么区别？土地所有权的司法适用，也称为不完整或不完整所有权的司法合法化，涉及法院诉讼程序。不完善所有权的行政合法化本质上是行政性的，并已提交给 DENR。
您应该根据司法程序或行政程序申请土地所有权吗？根据您对标的土地的收购方式，您可以自由申请司法或行政程序。但是，选择管理流程可能更实用，因为它更简单、更快捷。因此，在所有情况下，如果您或您的前任，连续占用和耕种一块可转让和可处置的未注册农业公共土地 20 年，或住宅用地 10 年，您都可以向 DENR 申请。对于所有其他获取方式（例如，通过处方，或通过增加或加入废弃河床的权利等），您可以上法庭。
产权证书有哪些不同部分？
每份所有权证书应基本包含
[*]所有权证书的序列号
[*]登记或保存所有权的省或市的契约登记处
[*]标题的类型及其编号。如果是原始产权，将显示为“原始产权证书”或“ Katibayan ng Original na Titulo”。同时，如果是同一土地的后续转让，则标题为“转让所有权证书”
[*]所有者的全名、公民身份、配偶的姓名（如果已婚）、公民身份、住所和邮寄地址。如果财产属于夫妻伴侣关系，它将以配偶双方的名义发行。
[*]审批人签名
[*]技术说明
[*]备忘录保留
如何申请住宅用地的土地所有权（RA 10023 下的行政申请）
1. 谁可以申请？您可以申请住宅免费专利如果您具备以下资格：
[*]必须是菲律宾公民
[*]必须是（或您的前任利益）您申请的土地的实际占用者和居民
[*]必须在提交申请前至少十年连续占有和占用土地
[*]您的土地总面积（包括农业用地）不应超过 12 公顷
[*]根据您所在的位置，您申请产权的土地总面积不应超过以下范围：
地方政府单位 (LGU) 的类型您可以申请的最大面积
高度城市化城市 (HUC) 200 平方米
其他城市500 平方米
一级自治市750 平方米
二级市镇750 平方米
其他市镇1,000 平方米
2. 有什么要求？
[*]填妥的申请表
[*]基于由持牌大地测量工程师进行的实际测量的经 DENR 批准的计划副本或地籍图副本
[*]技术说明副本
[*]简化草图
[*]居住在土地所在城市或自治市的社区的两名无利害关系人的宣誓书，证明您或您的前任利益相关者一直居住并持续拥有和占用您根据真正的所有权主张申请的土地至少10年。
[*]地区初审法院出具的证明，证明您申请的地块没有未决的土地登记案件。
3. 在哪里归档？该申请是在土地所在城市或直辖市的 DENR 社区环境和自然资源办公室 (CENRO) 提交的。
4. 住宅用地土地所有权的行政申请：分步指南步骤 1.收集并填写所有必需的文件确保它是完整的，因为不完整的申请将不被接受。步骤 2.将所有文件提交给 CENRO（社区环境和自然资源办公室）第 3 步：初步评估和接受您的申请 CENRO 将对您的申请进行初步评估，以确定您是否符合条件以及文件是否完整。如果一切顺利，您的申请将被接受。 步骤 4.发布申请通知
申请通知将张贴在城市或自治市的显眼地方（例如，公共广场、公共市场、城市/市政/社区礼堂），为期 15 天。步骤 5.调查和提交报告CENRO 将进行调查和验证，包括对您对土地的索赔进行目视检查和验证。自提交之日起 120 天内决定您的申请。 步骤 6.向 PENRO（省环境和自然资源）提交报告和建议经 CENRO 批准，如果没有反对意见，您的申请、完整记录和报告将转发给 PENRO
步骤 7.批准申请从收到 CENRO 的批准或不批准申请的建议起，PENRO 应有 5 天的不可延长期限。一旦获得批准，您将在 15 天内收到通知。步骤 8.将签署的专利传输至契约登记处
签署的专利将被转发到契约登记处步骤 9.契约登记处签发原始所有权证书
如何申请农业用地的土地所有权（RA 11573 下的行政申请）
1. 谁可以申请？您可以申请农业免费专利如果您具备以下资格：
[*]菲律宾公民
[*]不拥有超过十二 (12) 公顷的土地
[*]在提交申请前至少二十 (20) 年连续占用和耕种，无论是个人还是通过利益前任利益，一块或多块可转让和可支配的可转让和可支配的农业公共土地。
[*]已缴纳房产税
2. 在哪里提交申请？您可以在以下任何地方申请：
[*]社区环境和自然资源办公室（CENRO）
[*]省环境与自然资源办公室 (PENRO)，针对没有 CENRO 的省份
[*]通过电子邮件、快递或在线
[*] 在正在进行所有权操作的社区
3. 有什么要求？
[*]填妥的申请表
[*]申请费 PHP 150
[*] 文件印花税
[*]以申请人名义报税。如果纳税申报单不是以申请人的名义，以下任何一项：
[*]销售契据
[*]遗产的法外和解
[*]放弃权利
[*]捐赠契约或其他形式的证明所有权的文件
[*]土地登记局 (LRA) 的许可——可在提交申请后 90 个日历日内提交。豁免：如果主题地段包含在地籍细分计划中，则免除 LRA 许可
[*]经批准的测量图/地籍图副本
[*]技术说明
[*]可转让和一次性 (A&D) 农地认证
注：要求编号 6、7 和 8 来自 CENRO/PENRO4. 农地土地权属行政申请：分步指南第 1 步。收集并完成您的所有要求访问 CENRO 进行查询，因为您需要从他们的办公室获得一些要求（例如，测量计划/地籍图）步骤 2.将所有文件提交给 CENRO/PENRO步骤 3. CENRO/PENRO 的初步评估 您的申请将经过初步评估，以确定您申请的批次的状态、您的资格以及您提交的文件的完整性。步骤 4. CENRO/PENRO 接受您的申请如果发现符合要求，CENRO/PENRO 将接受您的申请步骤 5.发布申请通知CENRO/PENRO 将在申请土地所在的城市或市政和社区大楼大厅以及 LGU 的网站上发布申请通知步骤 6.调查和提交报告土地调查员将调查和检查您的土地以确定您的资格并核实索赔。如果按顺序，他或她将提交报告步骤 7.认可申请 根据您申请的土地面积，该申请将被批准给 PENRO、区域执行主任 (RED) 或 DENR 秘书。如果土地低于 5 公顷，PENRO 将批准，如果至少 5 到 10 公顷，则为 RED，如果 10 到 12 公顷，则由 DENR 秘书批准。 步骤 8. 批准签署的专利申请并传送至契约登记处在 PENRO 批准或收到 RED 或 DENR 秘书签署的专利后，PENRO 将把专利传送到契约登记处，并通知申请人批准和传送。步骤 9.契约登记处签发原始所有权证书
菲律宾土地所有权的司法适用
1. 谁可以申请？具备下列条件的，可以申请对农业用地或者住宅用地的不完整或者不完整的权属进行司法确认：
[*]您或您的前任利益相关者已公开、持续、排他且臭名昭著地占有和占用公共领域的可转让和可支配土地，并在 20 年内以善意的所有权主张。
[*]根据现行法律的规定，您已通过时效获得私有土地的所有权。
[*]根据现行法律，您已通过加入权或增值权获得私人土地或废弃河床的所有权。
[*]您以法律规定的任何其他方式获得土地所有权。
2. 在哪里归档？申请或请愿书在土地所在的地区审判法院提交。根据法院行政长官办公室 (OCA) 第 107-2022 号通知、以下一级法院还可以审理和确定土地评估价值不超过十万比索（PHP 100,000）的土地登记案件：
[*]大都会初审法院 (MeTC)
[*]市立法院（MTCC）
[*]市初审法院 (MTC)
[*]市巡回审判法院 (MCTC)
3. 有什么要求？一个。原始注册申请/申请它应该由申请人正式签署并在任何被授权进行宣誓的官员（例如，公证人）面前宣誓。 请愿书应包含以下信息：
[*]土地说明
[*]申请人的公民身份和公民身份，以及已婚配偶的详细信息
[*]土地所有占用者和毗邻业主的全名和地址
湾。其他文件要求申请/请愿书还应附上以下文件要求：
[*]经 DENR 土地管理服务区域技术总监正式批准的测量计划的全尺寸打印副本，并由法庭书记官认证为真实副本。平面图上出现的土地的所有方位、距离和技术描述必须清晰可辨
[*]随附技术说明的清晰副本，经法庭书记官认证为真实副本
[*]最新的纳税申报单和/或税务评估的副本
[*]经批准的图则上的大地测量工程师证书或代替有关区域技术总监签发的大地测量工程师证书的证书
[*]所有其他文件/证据证明您或您的前任权益人已以法律规定的方式获得土地。
4. 土地所有权的司法应用：分步指南第 1 步。收集并完成所有文件鉴于该过程具有司法性质，最好聘请律师协助您完成文件要求，以帮助您起草提交法庭的请愿书。这也将确保证明您的案件的表格、内容和证据是完整的。步骤 2.向法庭提交申请/呈请申请书连同所有附件一并提交到地方审判法院或土地所在地的市、省一级法院。步骤 3.首次听证通知的发布和公布 在提交请愿书后的五天内，法院将发布命令，确定您的申请的初次听证会的日期和时间。初审通知还应为：
[*]在官方公报和一般流通报纸上发表
[*]邮寄给申请中指定的所有人员和所有相关政府机构
[*]张贴在省、市、直辖市的显眼处
步骤 4.反对申请任何人都可以在初次聆讯之日或之前，或在法院允许的任何时间反对该申请。例如，占用您正在申请所有权的土地的另一个人也声称拥有所有权，或者他们可能占用了部分土地。当然，那个人会去法庭反对你的申请。如果没有人反对您的申请，届时法官将命令您出示证据证明您有资格获得土地所有权。步骤 5.确认标题的听证会和判决如果法院认为您拥有适合注册的所有权，它将发布判决确认您对土地的所有权步骤 6.签发登记法令和产权证书如果没有人提出上诉，该决定将成为最终决定。法院将指示土地重新登记机关签发登记法令和所有权证书。
提示和警告1. 业主的产权证书副本应始终妥善保管 如果您丢失了您的副本，您将不得不经历一个昂贵而乏味的标题重建过程。 产权重组是一个司法程序，这意味着您必须上法庭并聘请律师来帮助您提起诉讼。2. 在提交申请之前，请确保所有要求都已完成不完整的文件将导致您的标题批准延迟。3. 申请地契需要耐心 这是因为该过程有时并不简单，尤其是在难以获得文件或有索赔人和反对您的申请的情况下。
经常问的问题
1. 在菲律宾申请土地所有权需要多少钱？在 CENRO 申请免费专利，申请费只需 50 菲律宾比索，外加三份价值 15 菲律宾比索的文件税。 对于司法申请，在一级法院（MeTC、MTCC、MTC、MCTC）提交的所有申请，应支付给法院书记员的总费用为 PHP 2,913；在 RTC 提交的所有申请的费用为 PHP 5,183。您可以在此处访问费用明细。不包括杂项费用，例如公证费用、复印、在报纸上发表、聘请大地测量工程师和律师的服务以及未缴税款等，因为这些费用因地而异，因物业的性质而异。2. 在菲律宾办理地契需要多长时间？根据行政申请，CENRO 在接受您的申请后 120 个日历日内处理和评估您的文件；PENRO 有五天的时间来批准或拒绝您的申请，还有五天的时间将批准传送给契约登记处。 在司法申请中，法院在收到您的申请后有五天的时间发布命令，确定您的申请的初次听证会的日期和时间。初次听证会不早于法院命令之日起 45 天但不迟于 90 天。对您的案件进行正式听证的时间长短取决于许多因素，例如法庭的日程安排以及您将出庭的证据和证人的数量等。自案件提交裁决之日起，法院有 90 天的时间作出裁决。
通常，当有反对意见时，土地所有权申请的时间框架需要更长的时间；或者当您的文件不完整时。 3. 我已经移民到另一个国家并成为那里的公民。我还能在菲律宾申请土地所有权吗？是的。如果您是共和国法案 9225 规定的双重公民，您仍然可以申请土地所有权，也称为 2003 年公民保留和重新获得法案。4. 谁在菲律宾颁发土地所有权？在申请人通过司法或行政申请程序后，土地所有权由地区审判法院、一级法院或 DENR 颁发。 对于同一注册土地的后续转让（例如，通过销售契据、捐赠、继承等），土地登记机关协助签发转让所有权证书。5. 土地权利和土地所有权有什么区别？当一块土地的索赔人或占用者对财产没有正式所有权时，通常使用“权利”。例如，一个人从另一个持有纳税申报单的人那里购买了未注册的土地；或分期付款购买房地产的买家。虽然买家不拥有该房产的所有权，但他们拥有一项权利，该权利可能在某一天成熟为所有权。 “权利”可以转让、出售或转让给他人。 另一方面，土地所有权是所有权的确凿证据。当以您的名义签发地契时，法院或行政机关已经确定您具备拥有土地的所有资格。6. 我目前在国外工作。我可以指派某人处理我的土地的土地所有权吗？是的，即使您在国外，您仍然可以通过特别授权书指定授权代表来申请土地所有权。7. 我从已故父母那里继承了一块未登记的土地。我可以用我的名字注册吗？是的，您可以注册土地并获得以您的名义签发的原始所有权证书。您的职业时期和您父母的职业时期，作为感兴趣的前任，将被加在一起。您需要提交一份非司法解决的遗产（如果有多个继承人）或一份自我裁决宣誓书（如果您是唯一的继承人），以及申请土地所有权的其他要求。8. 我买了一块未注册的土地，只有一份纳税申报单。我可以申请土地所有权并以我的名义注册吗？是的，您可以申请土地所有权并以您的名义签发地契原件。您的工作时间和卖方的工作时间将加在一起。如果您符合条件并符合要求，您将能够注册土地并获得所有权证书。 9. DENR 标题是什么？DENR 产权或免费专利是 DENR 在农业和住宅土地产权管理程序下颁发的产权。 10. 土地可以无产权出售吗？是的，土地可以出售、抵押、出租或任何其他交易，即使它没有所有权或被视为未注册的土地。但是，该交易仅在双方（即买卖双方）之间有效，除非卖方在土地所在省或市的契约登记册中登记该文件，在这种情况下，登记作为建设性的通知第三方您对土地的权利。 当然，即使您没有在契约登记处登记买卖契约，交易仍然有效。登记的目的仅仅是通知非买卖契约当事人的其他人涉及土地的交易已被记录。因此，您可能能够防止重复出售，或者如果同一块土地再次出售给不同的人，您将拥有比另一块更好的权利。11. 纳税申报单是土地所有权的证明吗？不可以。纳税申报单不是所有权证明，而只是证明个人正在为一块土地 缴纳房地产税的证明。在一种情况下，最高法院裁定，如果没有其他证明所有权的证据，纳税申报单和收据不是所有权或土地占有权的确凿证据。以申请人的名义申报财产以进行税收登记并不一定证明所有权，而仅表明所有权的主张。产权证书是土地所有权的最佳证明。12. 地块的买卖契据是所有权证明吗？不可以。销售契据不是所有权证明，而只是两方签订土地销售合同的交易证据。产权证书是财产所有权的最佳证明。如果您想要以您的名义签发的所有权证书，您必须通过司法或行政程序申请土地所有权。13. 土地所有权可以有两个所有者吗？是的，土地所有权可以有两个所有者。例如，您和您的兄弟姐妹从您已故的父母那里继承了一块未分割的土地。您成为上述土地的共同所有人，您的姓名都可以写在产权证书上。另一个例子是当标的财产属于夫妻伴侣关系时。头衔应以夫妻双方的名义颁发。
https://phcnnet.com/data/attachment/forum/202112/23/131231zbz61rx4gmkk1c5k.gif 速维电信（SUNIWAY）是专注全球优质互联网资源及网络服务集成商，在菲律宾马尼拉，中国香港设有分支机构，
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