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对于大多数人来说，购买房地产可能是他们一生中最大的投资之一。如果您打算购买土地，您如何确保您没有处理虚假的土地所有权？ 随着假标题案件的增加在菲律宾，由谨慎的个人和集团兜售，进行尽职调查以确保您不会因虚假的真实所有权承诺而被骗分钱，这一点至关重要。 在本文中，让我们讨论如何在菲律宾发现假产权，以及如何在购买房地产时进行尽职调查。
免责声明：本文仅用于一般信息目的，不是法律建议或法律顾问的替代品。您应该联系您的律师以获取有关任何特定问题或问题的建议。使用此处包含的信息不会在作者和用户/读者之间建立律师-客户关系。
什么是假标题？
顾名思义，假标题是不存在的标题。它不存在于土地登记局 (LRA) 或契约登记册 (RD) 的保险库或数据库中，或者它没有可靠的证据或证据证明其存在。 在菲律宾，土地所有权或所有权证书有两份副本。一份保存在契约登记簿（即手动签发的产权）或其数据库（即电子产权）的保险库中。另一个物理副本，即所有者的副本，由注册所有者保存。注册业主在处理土地时使用业主的副本。
然而，即使标题具有许多内置的安全功能，它仍然容易被伪造。
如何识别假标题：3 个步骤
如今的技术使复制文档变得容易。诈骗者总会找到进行欺诈的方法。如果他们可以伪造货币，他们可以对土地所有权做同样的事情。为避免被骗，以下是识别假标题的一些方法：
1.检查纸张质量用手感受纸张的质地。土地所有权使用一种由菲律宾中央银行发行的具有安全特征的特殊纸张，因此它不像证券纸或 carolina。颜色呈淡黄色或略带灰白色，纸上有斑点和纤维。手动发布的标题带有红色边框，而 eTitle 带有蓝色边框。标题与钞票或支票具有相同的纹理。
如何辨认菲律宾真假土地所有权证明
示例手动发布的标题
如何辨认菲律宾真假土地所有权证明
示例手动发布的标题
2.检查标题上写的细节书名有一个序列号、唯一的书名号和发行机构的签名。当您将标题放在灯光下时，您可以看到 LRA 的水印。使用手动发布的标题，诸如注册所有者的姓名、地址、标题编号和批次的技术描述等详细信息都是打印出来的。使用 eTitle，文本是计算机编码的，并具有条形码等安全功能。
如何辨认菲律宾真假土地所有权证明
3. 与 LRA/契约登记处颁发的认证真实副本 (CTC) 进行比较鉴于欺诈者如今的老谋深算，有时很难发现假地契，因为他们可以复制外观和感觉与原始地契完全相同的土地所有权。对于我们大多数人来说，我们甚至没有看到真正的土地所有权是什么样子，因为我们不像每天处理纸币那样处理它。识别假头衔的最佳方法是请求 CTC 并查看您手头头衔的详细信息是否与 LRA/RD CTC 相符。一切都应该相同——从序列号到名称、地址、签字人和技术说明。如果某些信息丢失或不一样，这是一个危险信号。
避免处理假产权的七个技巧：产权土地买家指南有时，当卖家提出以便宜的价格出售房产时，我们会感到兴奋。我们立即开始购买土地，因为我们担心其他人可能会偷走很多东西。结果，我们可以购买带有留置权和产权负担或更糟的有问题的土地——一个假所有权。 尽职调查是避免成为欺诈和诈骗的受害者的必要条件。根据 LRA 的建议，您在购买有产权的房产时应执行以下操作：
1.获取土地所有权的复印件，以查看注册所有者是谁
合法的卖家应该能够给你一份房产所有权的复印件。一旦你认识了注册的所有者，进行背景调查，去他或她的地址，并向邻居询问所有者的身份。 如果您正在与经纪人或代理人打交道，请询问所有者的身份并检查该物业是否确实在出售。您还应该检查经纪人或代理人出售房产的权力。
2. 参观物业所在地并进行眼部检查请卖家指出房产的实际位置和边界。带上一位大地测量工程师，以便后者可以确认边界是否与标题的技术描述相匹配。在某些情况下，邻居会重叠他们的边界，或者正在出售的部分房产上有居住者，因此您应该注意这些问题。
3. 在 LRA/契约登记处索取房产的核证真实副本 (CTC)，并将其与卖方给您的产权复印件进行比较获得 CTC 可以向您保证该所有权是合法的，并且它存在于 LRA 的保险库或数据库中。获得 CTC 后，比较详细信息以查看其是否与复印件相符。检查 CTC 产权是否干净并且没有注释留置权和产权负担（例如，土地没有抵押、没有涉及土地的诉讼、没有其他索赔人等）。
如何辨认菲律宾真假土地所有权证明
抵押注释样本
4. 如果文件是所有权转让证书 (TCT)，则请求追溯Title Traceback，甚至长达几代，是 LRA 提供的服务之一。您可以索取该标题上之前发布的 TCT 的复印件，直到其原始注册人为止。您还可以了解之前的所有者以及涉及土地的交易之前是否成功。
5. 去评估办公室，带上标题的复印件，并要求其纳税申报检查房地产税支付是否更新。如果没有，知道有多少未偿负债。这是为了确保将未缴税款计入合同价格。很多情况下，房产税或amilyar几年都没有缴纳，买家只有在完成销售后才能找到这些信息。
6. 最终决定买地后，索要业主的复本；卖方应给您原始所有者的副本所有权证书如果您不能将原件交给契约登记册，您将无法将土地转移到您的名下。如果所有者的副本丢失，您将不得不通过司法或行政程序来重建所有权。
7. 去找真正的公证人并执行销售契约不要去找你通常在小街上看到的假公证人。请向买卖契约公证的律师咨询有关合同的条款和条款，以确保双方了解其相应的义务（例如，谁支付税款、公证费）。 在购买土地之前进行尽职调查可能是一个乏味的过程。这需要大量的时间、精力和金钱。然而，这些活动是必不可少的。毕竟，您是在与辛苦赚来的钱分开，所以您应该确保您只与拥有土地真正所有权的合法卖家打交道。
提示和警告- 直接与注册所有者或其正式授权的代表打交道。如果与代理人或代表交谈，请不要勉强索取特别授权书 (SPA) 。有时，我们与一个人深入谈判，却发现代理人或代表没有被正式授权处理财产或签署任何文件。这是有风险的，因为注册所有者稍后可能会拒绝交易。
- 购买有产权土地时，请务必索取产权证书的所有页面， 包括产权负担备忘录页面。有时，卖家只会显示第一页。但是，检查包括产权负担备忘录在内的所有页面以查看标题上是否有注释至关重要。在某些情况下，您购买土地只是为了发现该财产已被他人抵押或索取。
常见问题
1. 我打算在卖方仅出示他与前任所有者之间的销售契约的情况下购买房产。我如何知道销售契据是否合法以及对文件进行公证的公证人是否是假的？如果该文件由真正的公证人公证，则推定销售契据有效并由双方正式签署。有时很容易发现带有假公证的文件，因为它通常只有几个细节或公证人姓名下方的 3-4 行。为确保您处理的不是伪造文件，您应该：
a.检查销售契据公证书中的详细信息和印章。真正的公证人应具备以下信息： - 姓名及“公证人”字样及委托公证人所在省市
- 他/她的公证号码和到期日期
- 卷号、专业税单 (PTR)号以及签发地点和日期
- 菲律宾综合律师协会 (IBP) 会员详情
- 强制性继续法律教育 (MCLE) 详细信息
上面的详细信息应类似于以下示例： Atty. JUAN DELA CRUZ Notary Public for and in the City of Manila Notarial Commission No. x-xxx until December 31, xxxx No. 123, Tuazon St., Sampaloc, Manila Roll No. xxxxx/ PTR No. xxxxxxx/ Jan. 2, xxxx IBP No. xxxxxx MCLE Compliance No. xx-xxxxxxx
b. 查明公证人是否为真人。您可以访问公证书上注明的公证人地址或使用谷歌了解他/她是否是真正的律师。最高法院保留了菲律宾所有律师的登记处
c.如果您无法找到公证人或他/她已经去世，您可以向委托公证人的地区审判法院执行法官办公室索取经核证的销售契约副本。公证人维护一个公证登记册，需要提交给法院。您也可以向国家档案馆索取。
2.我买了地，后来发现地名是假的。对于将土地卖给我的人，我有什么补救措施？您可以根据 Art 提起诈骗或estafa处罚的刑事案件。修订刑法第 315 条如果犯罪的所有要素都存在。根据具体情况，您还可以提交根据 Art 处罚的伪造文件。RPC 的 172 条。
参考
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