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投资的艺术在于对人们可能在哪里满足他们的需求和愿望有一个很好的认识。尤其是在菲律宾，人口增长的主要来源，了解年轻人接下来可能想要什么将是提高投资回报的关键。 出于这个原因，学习投资房地产是你作为投资者的武器库中的一个关键工具，因为投资是关于人的，而人们一直想要的一件事就是住房。 免责声明：本文仅供参考。本工作的任何部分均不应被解释为购买或出售此处提及的投资证券或工具的要约、招揽或建议。本工作的任何部分都不应被解释为法律建议。本文中的信息截至发布之日，并且可能在所述日期之后发生变化。
什么是房地产投资？房地产投资是为了获得利润而购买房地产。换句话说，投资房地产意味着购买房产用于主要住宅以外的目的。
从房地产投资中获利的方法
1. 资本增值这是指当您的财产价值增加（即价格升值）时您产生的利润。当您的房产价格随着时间的推移而上涨并且您能够以更高的价格出售时，您的原始购买价格与销售价格之间的差额构成您投资的资本增值。 这种利润，作为原始购买价格的百分比，被称为资本收益。例如，如果您以 200 万比索购买了一套公寓，并且能够以 250 万比索的价格将其出售，那么您的投资利润为 500,000 比索或初始投资的 25%。 2. 经常性收入资本增值是您出售房产时产生的利润，而经常性收入是您持有房产时产生的利润。房地产投资的经常性收入以租金收入的形式出现。 您的租金收益是您的总租金收入占原始购买价格的百分比。例如，如果您以 200 万比索购买公寓并以每月 4,000 比索的价格将其出租，则您的年租金收入将达到 48,000 比索，即租金收益率为 2.4%。 在上面的例子中，您的资本收益和租金收益的总和构成了您从房地产投资中获得的总回报。大多数房地产投资可以从资本增值和经常性收入中获利。例如，您可以购买一套全新的公寓并出租十年，然后最终以更高的价格转售。在这种情况下，您的总利润将是您的资本增值和租金收入的总和。然而，在实践中，房地产投资者倾向于将精力集中在投资资本增值或经常性收入上，因为持有房产用于转售的纪律与持有房产用于租赁的纪律不同。 房地产投资类型房地产有两种类型：住宅和商业。 住宅房地产进一步分为独立屋、联排别墅和公寓。 同样，商业地产进一步分为办公室、商业空间（例如，商场空间或售货亭）和工业空间（例如，仓库）。 房地产行业（开发商、经纪人、评估师等）沿着这些思路思考行业。但对于投资人来说，房产的种类和房产投资的种类是有细微差别的。根据投资的“商业模式”对房地产市场进行分类是有帮助的。 1. 转售投资
如何在菲律宾投资房地产
购买房产以更高的价格转售，将资本增值作为主要利润来源。在商业模式术语中，这被简单地称为买卖策略。对于买卖投资者来说，市场上的两个利基市场往往是令人感兴趣的。 A.预售物业预售物业仍在建设中，但已经待售。像 Ayala Land 或 DMCI 这样的当地开发商通常会在项目准备好入住前 6 或 7 年就开始出售他们的项目。 投资预售物业以供未来转售需要在预售期开始后立即购买这些物业。这样做的好处是您可以享受有吸引力的折扣和优惠的付款条件，这些通常会随着项目接近完成而消失。因此，在预售的早期阶段，前期成本（以及它们对您的流动性的相应影响）是最低的。您可以在几乎没有前期投资的情况下购买有前景的房产，而且每月的分期付款可能很轻，因为它分布在较长时期内。 在预售期间，随着项目接近完工，房产的价格通常会升值，并且该地区的房地产价值通常会升值。因此，预售物业的投资者通常只是“搭上”预售期，并在预售期快结束时将物业的所有权转让给最终用户。 B.二手房产和止赎房产买卖模式的另一种工作方式是查看二手房产。这需要寻找可能以低于其实际价值的价格出售的房产，要么是因为它们是“固定资产”，要么是因为它们已被止赎——或两者兼而有之。 止赎财产是一种特定类型的待售二手财产，因为以前的所有者无法再支付该财产的抵押贷款。因此，贷款银行收回财产并将其出售以收回银行的投资。 无论是否止赎，买卖二手房产都需要投资者更加积极的努力。这是因为最好的便宜货是条件较差但可恢复的房产。找到这样的房产的投资者经常“翻转”房产——他们翻新房产并重新设计内部，以使房产的状况更有吸引力。如果处理得当，房产价值的增加可能会大于翻转的成本。 如果做得好，买卖策略可以带来丰厚的回报，但缺点是时间投资巨大，因此流动性也大。尽管它们很大，但可能需要数月或数年才能从投资中获利，这就是为什么一些房地产投资者更喜欢租赁模式的原因。
2. 租赁投资
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租赁策略需要购买房产并将其出租。通过融资购买房产（即通过抵押贷款）并将其出租，对您的流动性影响较小，因为您可以使用您的租金收入来抵消抵押贷款付款。当抵押贷款付清时，物业的租金收入全部进入您的口袋（税后）。 可以通过三种方式实施此策略。 A.短期租赁短期出租人迎合市场，寻找从几天到几个月不等的住宿——通常是游客或在城里短期逗留的专业人士。如今，短期租赁是托管 Airbnb 的代名词，尽管并非如此。甚至在 Airbnb 之前就有短期住宿的市场（例如，临时房屋）。 短期租赁的优势是问题租户的风险较低（例如，拖欠付款或清洁不善）。缺点是双重的：短期租赁可能需要出租人更积极的努力（用于持续的清洁和维护），并且还存在更高的空置风险；在缓慢的时期，该物业可以空置数周。 B.长期租赁长期出租人迎合租房市场，其中包括在远离其主要住所的地方工作的个人或家庭。这也可能包括开始远离家庭“巢穴”的年轻专业人士。无论如何，长期租赁协议可以跨越多年。 长期租赁的优缺点相对于短期租赁来说是相反的：日常维护通常是偶尔的，入住率更加一致。另一方面，如果您的租户有问题，头痛可能会持续存在。 C.商业租赁商业租赁通常是一项针对企业而非个人的长期安排。在商业租赁中，支付条款可能与住宅租户不同，因为租金可以按销售额的百分比报价。因此，如果租户的业务进展顺利，商业租赁的一个独特优势是上行潜力。不利的一面是，商业房东可能被迫在困难时期首当其冲，正如在 COVID-19 封锁的前半段所看到的那样，商业租金支付被冻结。 3. 房地产投资信托（REITs）
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REITs是投资房地产最便捷的方式。REITs 很像股票——它们在证券交易所活跃交易并代表公司所有权。然而，房地产投资信托基金的独特之处在于它们专注于拥有出租物业。此外，REITs 在法律上必须支付 90%他们的利润给投资者。因此，拥有房地产投资信托基金就像拥有一系列正在运营的商业地产。 当然，REITs 的缺点是波动性。由于交易活跃，拥有 REITs 的风险和回报更类似于股票投资，而不是房地产投资。 谁可以投资菲律宾房地产？达到法定年龄的菲律宾公民通常可以开始投资房地产。 外国人不能拥有土地在菲律宾。只要公寓公司的所有权未达到 40% 的外国所有权限制，他们就可以投资公寓开发。外国人也可以投资独立屋，只要他们不拥有土地。或者，外国人可以成立一家拥有 60% 菲律宾所有权的公司，并通过该工具投资房地产。 未成年人不能投资房地产因为未成年人不能签订法律合同，投资房地产需要签订各种合同。 房地产的最低投资是多少？
房地产投资者的最低买入取决于房产的价值。银行和其他金融机构通常要求首付为房产价值的 20%在提供融资之前。因此，对于您感兴趣的房产，该房产价值的 20% 将由您自掏腰包支付。 投资房地产的利与弊1. 为什么投资房地产？
A.更高的平均回报与债券或股票等普通投资相比，房地产投资提供了获得更高回报的机会。菲律宾的平均租金收益率约为每年 6%，高于债券（1.8%）和股票（1.9%）的平均收益率（Banco de Oro [BDO]，2022）。这还没有考虑到资本收益。 B.波动性较小的资产与股票不同，房地产不在交易所上市。因此，尽管房地产价格波动，但其感知波动性远低于股票等投资；房地产投资者不必处理股票投资者每天目睹的价格波动。 2. 有什么风险？
A.流动性不足
投资是一种选择你的毒药类型的游戏。定期存款人的毒药是微薄的收益，而股票投资者的毒药是不断的波动。对于房地产投资者来说，这种毒药就是流动性不足。 房地产价格高昂，很难快速转售。因此，房地产投资者可能会发现自己无法将大量资金用于紧急情况，因为这些资金被捆绑在可能需要数月才能出售的房产中。 B.财产损失
财产损失的可能性也是房地产投资独有的风险。公寓或独立式住宅可能会因意外火灾、地震、洪水和人为事件而受损。股票和债券投资者不必担心这一点，因为他们不投资实物资产。减轻这种风险的标准方法是通过保险。 投资房地产时要考虑什么1.专注于特定位置人们常说，房地产就是“地段、地段、地段”。但是什么构成一个好的位置取决于你作为投资者的目标。“好位置”具有以下几个因素。 A.增长潜力尤其对于寄希望于价格升值的买卖投资者而言，良好的位置意味着专注于高增长领域。诚然，破译哪些领域具有高增长潜力并不是纯粹的科学。还需要一些敏锐的感觉。然而，一些指标可以帮助这个过程： 1.靠近拥挤的中心
在菲律宾，此时，高增长地区通常位于交通便利的城市边缘。马尼拉大都会和宿务大都会等城市是经济和商业活动中心，但它们并没有无限的能力来适应人口增长。因此，随着人口的增长但活动中心保持不变，对房地产的需求往往会蔓延到附近地区。 例如，Cavite-Laguna-Batangas (CALABA) 地区通常被认为具有高增长潜力，因为随着马尼拉大都会变得更加拥挤，住宅需求可能会涌向那里。 2. 靠近关键基础设施项目CALABA 地区也享有很高的增长潜力，因为它可以通过包括 SLEX、SKYway、CAVITEX 和 CALAX 在内的高速公路网络轻松抵达马尼拉大都会。布拉干也被吹捧为此类项目的恩人，因为建设 MRT7 项目可能会改善布拉干和马尼拉大都会之间的交通。 B.稳定入住
买卖投资者关注增长潜力，出租人更关注稳定性。由于租赁的主要目标是维持入住率，出租人专注于住宅或商业空间需求可能保持高位的物业。 例如，在马尼拉大都会，这意味着重点关注马卡蒂、BGC 和奥提加斯等地区，这些地区是中央商务区 (CBD)，可能会吸引上班族的高需求。由于它们是商业中心，预计短期住宿的需求也将保持高位。 C.熟悉度这是新投资者中最重要但最被低估的因素。最重要的是，最好的位置是您熟悉的位置。很容易吹捧马尼拉或宿务等广阔地区的增长潜力，但这种潜力并没有在这些地区均匀分布。有些地方比其他地方更好，有些地方可能不会从更广泛的地区增长中受益。 专业的房地产经纪人非常了解熟悉度，这就是他们专注于特定领域的原因。专门从事新马尼拉地区的经纪人不太可能提供他们的服务来出售帕赛的房产，即使两者都在马尼拉大都会内。该行业如此运作是有充分理由的。 例如，投资马卡蒂似乎很容易。然而，外地人可能不知道，虽然 CBD 是一个有吸引力的投资区域，但距离该区域仅几公里的区域却容易发生洪水。因此，即使相距仅几公里，CBD 内的房产价格也可能与 CBD 外的房产价格大不相同。这也会影响您出售所需的时间。 另一个例子是奥提加斯地区。Ortigas CBD 的构成没有明确的界限，因为该区域在 Pasig 和 Mandaluyong（在某种程度上和奎松市）之间共享。因此，许多投资机会可能会吹嘘自己“靠近”奥提加斯中央商务区。不熟悉该地区的投资者可能会很快上当，但熟悉该地区的人都知道，C5 以东与以西的交通流量（和重度）非常不同。因此，相距 5 公里的两处房产可能相隔 2-3 小时，具体取决于它们在正常交通流量中的位置。 在房地产投资中，深入的研究不能代替熟悉，因此您最好投资于增长潜力较小但您非常熟悉的领域。即使该地区通常没有太大的增长潜力，但该地区可能存在非常有前景的机会，只有当地人会知道并因此加以利用。 2. 招募持牌经纪人
无需招募经纪人出售房产时。但是，出售房产可能很麻烦，尤其是对于新投资者而言。如果没有房地产经纪人，您将自己担心尽职调查、文件、税收和谈判。 房地产经纪人可以帮助浏览法律文件的过程，他们可以利用他们的网络来缩短销售时间。房地产经纪人通常收取物业价值的 2-5% 的服务费。 3. 融资计划房地产投资者很少使用 100% 现金购买房产（这称为现货现金安排）。相反，他们通常用借来的资金为大部分投资提供资金。这是减轻流动性负担的一种方式。这也是一种利用杠杆投资原则大幅提高回报（尽管风险更高）的方法。 因此，获得融资将成为您房地产投资旅程中不可或缺的一部分，因此熟悉融资术语和流程会有所帮助。 A.首付首付是您不能借入的房产价值部分。也就是说，它必须从你的口袋里拿出来。这通常至少是房产价值的 20%（安全银行，2018 年），但您可以选择支付更多费用，这样您就不必借那么多钱。您承担的财产价值部分称为您在财产中的权益。 您可以一次性支付首付；这称为现场首付安排。但是，仅仅因为您必须自掏腰包承担首付并不意味着您必须一次性支付。例如，如果您在预售期间购买房产，则 20% 的首付可以在几年内按月分期支付。一旦房产完工，并且您的首付已经全额支付，您就可以通过银行融资来偿还房产的剩余价值。 B.前期费用这些费用包括在您的贷款获得批准后必须预先支付的手续费和税款。其中一些费用的报价大致在 8,000 比索至 15,000 比索之间，具体取决于银行。前期费用的最大组成部分通常是文件印花税，即房产价值的 1.5%。 C.摊销时间表抵押贷款的付款时间表通常以固定的每月付款形式列出。根据银行或金融机构的不同，这也可以安排为每月固定摊销和在贷款结束时一次性支付。然而，这种安排通常是为商业或工业物业保留的。
除了房产的价值，三个关键因素会影响摊销计划的外观： 1.贷款期限这也称为贷款的期限/期限或期限。在其他条件相同的情况下，长期将导致每月摊销较低。 2.利率利率是您为银行服务支付的价格。在这种情况下，银行的“服务”包括释放他们的部分流动性，以便您保留自己的流动性。在其他条件相同的情况下，较低的报价利率将导致较低的每月摊销。 3.重新定价期重新定价期是贷款利率变化的频率。当然，随着利率的变化，每月摊销也会发生变化。根据银行或金融机构的不同，利息可以每年、每三年、每五年等重新定价。重新定价条款通常由您和银行协商，但这最终将取决于您的胃口。 在其他条件相同的情况下，每年重新定价会导致较低的初始利率，但它也会给您带来更大的不确定性。如果市场利率从现在起一年增加，您的每月摊销也会增加。这称为利率风险。 相反，较长的重新定价期使您的每月成本更可预测，但如果市场利率下降，您也将放弃任何节省成本的机会。它还经常导致更高的起始利率，因为在这种情况下，银行正在为您承担利率风险。 D.抵押品银行或金融机构通常会要求您提供证据证明您拥有或预期拥有您要借的财产。具体文件要求取决于银行，但可以是财产所有权、销售契约或销售合同的形式。抵押品可在您无法偿还债务时为银行提供保护。
即使您拥有该物业，当它被抵押时，如果您拖欠贷款，银行也有权接管它。
如何在菲律宾投资房地产
1. 选择所需的属性
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第一步是购物。对于房地产投资者来说，这通常是一个两步的过程。 A.初始搜索有很多方法可以进行初始搜索。如果您已经认识一两个经纪人，您可以向他们询问他们出售的任何房产。如果您对某个特定的开发人员感兴趣，您可以查看他们的网站并查看他们针对您感兴趣的领域正在开发哪些项目。 如果您对某个区域比对开发商更感兴趣，则可以依靠 Lamudi 或 DotProperty 等房产上市服务。或者，您可以访问银行的网站，查看他们出售的止赎房产。此链接通常位于银行主页底部的“待售物业”下。BDO等银行和安全银行定期维护这些页面。（他们也有一辆用于回收的汽车。） B.“绊脚石”在当地房地产用语中，目视检查通常被称为“绊倒”。眼部检查很重要，因为它是您尽职调查的一部分。如果您打算出租或出售房产，您需要知道房产是否有任何损坏或问题，以及这些问题是否可以修复或无法修复。否则，您将无法对房产做任何事情，因此您可能会损失 100% 的投资。 您可以对房产进行多次检查。第一次检查可能只是简单地查看和感受物业和位置。这通常是您评估位置的质量以及是否可以访问的地方 - 基本上确定您以后是否可以将其出售给买家或租房者。您也可以通过第一次检查来确认该物业是否有任何非法居住者。 对于第二次及以后的检查，您可以在工头、承包商或公用事业专家等专业人员的陪同下进行检查，以更好地评估任何损坏以及维修和翻新的成本。 目视检查绝不代表购买房产的承诺。房地产投资是一项巨大的财务承诺，所以不要害怕彻底检查。但是请记住，如果您的报价太慢，其他感兴趣的买家可能会击败您。 2. 进行尽职调查
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尽职调查过程很重要，因为在这里您可以确保您能够在没有任何法律障碍的情况下对房产做您计划做的事情。 以下尽职调查步骤仅适用于您购买二手或止赎房产的情况。对于预售物业，由于该物业尚未完工，因此无需进行尽职调查。因此，您的尽职调查将仅限于开发商及其跟踪记录和可靠性。 第 1 步：验证文档在向卖方购买物业之前，您必须确认该物业确实无条件地归卖方所有。您可以通过向卖方索取房产所有权和纳税申报单的副本来验证这一点。如果您要购买止赎财产，您可以向银行索取这些文件。 您还可以向房产所在城市/直辖市的契约登记处索取一份经核证的土地所有权副本。 除了确认所有权之外，产权也很重要，因为它可以附有详细信息，告诉您购买后该房产是否会出现问题。例如，如果财产是正在进行的法庭案件的主题，这将在标题中进行注释。 如果产权带有上述附件，那么您最终合法转售房产所需的时间和精力可能是巨大的，不值得投资。这个尽职调查步骤很重要，因为它使您能够决定您是否有兴趣、能力和资源来处理有问题的财产。 第 2 步：检查财产的产权负担标题还可以包含有关该物业是否带有抵押等产权负担或是否有人持有该物业的信息。如果是这样，这意味着您对该财产的所有权将取决于该产权负担。尤其是对于新手投资者来说，最好专注于无产权负担的房产。 第 3 步：检查物业未结清的会费通常与不动产所有权相关的持续会费包括财产税 (RPT)、 水电费和房主会费。对于 RPT，您必须仔细检查该物业是否有未付的会费，因为一旦您获得该物业的所有权，您将对这些未付的会费负责。您可以通过向市财政部长办公室索取物业的帐户对帐单 (SOA) 来检查这一点。相同的过程适用于公用事业 账单，只是您向服务提供商请求 SOA。 房主会费通常适用于位于房主协会的分区内的房产或公寓，或公寓公司的公寓开发项目。可以通过访问 HOA 或公寓公司的行政办公室来申请房产的 SOA。 在执行上述尽职调查步骤时，请确保您有财产所有者或银行的授权书，以防止赎财产。 尽职调查过程可能看起来令人生畏，但忽略这些步骤的成本可能非常大，即使不是您全部投资的 100%。由于您在完成销售时无论如何都会重新访问这些政府办公室，因此在尽职调查阶段尽早访问它们是一种很好的做法。 3. 购买房产
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购买房产的步骤可能会有所不同，具体取决于您是在预售阶段购买房产，无论是简单的二手房产还是止赎房产。然而，购买房产的过程通常遵循以下基本步骤： 第 1 步：协商条款在这个阶段，您将确定您必须支付多少以及如何支付。在谈判阶段，您将主要与两方进行沟通： A.卖家这种沟通通常会通过您的经纪人进行，除非是直接销售（即您直接与业主进行交易）。您将确定房产的最终购买价格以及卖方可能提供的任何折扣。 您还将取消购买的付款条件。如果买方愿意采用分期付款计划，您可以在一段时间内支付首付，则该协议将在此阶段达成。 在止赎财产的情况下，银行是卖方，购买价格的“谈判”是通过拍卖进行的。 B.银行或金融机构这种沟通主要与您的客户关系经理或指定处理您的贷款申请的任何银行官员进行。在此阶段，您将与银行确定您的首付规模、贷款期限和摊销时间表、重新定价期限和适用利率。 对于止赎房产，无需从出售房产的同一家银行获得融资。 在实践中，谈判阶段通常会反复进行，可能会持续数周到数月。例外情况是，如果您购买的是预售房产。在这种情况下，您只能通过他们的代表（代理商或销售人员）与开发商（卖方）进行沟通。您也只会取消首期付款的付款条件。 由于该物业是预售的，因此不必立即全额付款。因此，银行融资的条款只会在项目接近完成的很久以后才能解决。目前，您只需要确定 20% 首付的付款条件，以及您是想立即全额还清（即期首付安排）还是整个预售期（分期付款计划）。 第 2 步：记录购买一旦您、卖方和银行之间最终确定销售条款，这些协议将以书面形式提出。 出售将通过二手和止赎财产的销售契约记录在案。如果您和卖方同意分期付款，该协议将首先通过有条件销售契据记录在案。 对于预售物业，由于该物业尚未建造，您将获得一份称为出售合同的文件，该文件相当于预售物业的销售契约。也就是说，开发商有义务在完成后将房产出售给您。 第 3 步：缴纳税费作为买方，标准费用您将承担的包括跟单印花税（房产价值的 1.5%）、转让税（0.5% 或马尼拉大都会房产的 0.75%），以及房产所在 LGU 契约登记处的登记费. 卖方通常承担资本利得税和经纪人费用，尽管这可能会根据您在谈判阶段与卖方的协议而有所不同。 第 4 步：关闭购买最后，完成所有权转让、作为买家，您必须确保房产所有权及其纳税申报单以您的名义更新。您可以通过访问房产所在的 LGU 的契约登记处和当地评估员办公室来完成此操作。 4. 持有房产
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A.持有待售物业对于预售物业，这仅涉及等待预售期结束，同时您根据最初商定的时间表支付首付。随着项目接近完成，您可以在经纪人的帮助下开始寻找买家。 对于二手或丧失抵押品赎回权的房产，持有房产需要进行您第一次检查房产时计划的维修和翻新。这需要雇用承包商和专家来实施您对物业的期望改进。 B.持有出租物业对于长租和短租物业，持有物业的第一步是使其达到可居住状态。这涉及确保所有公用事业顺利运行，并且物业内部清洁，适合长期出租物业。 对于短期出租物业，额外的步骤可能涉及空间的室内设计，因此潜在客人会被吸引选择您的物业进行短期住宿。 一些出租人选择聘请物业经理，但这是不必要的，而且只对低层公寓楼等较大的投资组合有意义。 5. 转售物业
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转售时，上面讨论的购买过程只是简单的镜像。 A.谈判在此阶段，您与买家就销售的付款条款达成一致。如果该物业仍被抵押，您通知您的银行您打算出售该物业，以便他们准备将贷款重新分配给买方。 B.文档如果您转售预售房产，则销售将通过转让契据记录。如前所述，该物业尚未完成，因此还没有产权。相反，您与开发商签订的销售合同将重新分配给您的买家。因此，一旦项目完成并准备好入住，开发商会将房产出售给您的买家。 对于二手物业，您和您的买家之间的销售将通过销售契据进行。如果该财产仍被抵押，则该文件将采用带有抵押假设的销售契约的形式。这就是为什么您必须在谈判阶段与您的银行协调。银行必须在文件上签字，因为它对财产有条件索赔。 C.缴纳税费作为卖方，您通常有责任支付资本利得税（财产价值的 6%）和任何未付的财产费用（例如，RPT、公用事业、公寓费用等）以及经纪人的佣金。但是，和以前一样，您和您的买家可以就哪一方承担哪一方的费用达成一致。 D.完成购买买方通常在最后处理清理工作，因为正确记录所有权的出售和转让符合他们的利益。但是，您也必须确保这一点。 对于预售物业，如果您没有转让契据的副本，并且开发商稍后要求重新转让，您可能需要在该物业准备好入住后支付费用。 对于二手物业，如果该物业成为诉讼案件的对象，您可能会被卷入您没有参与的诉讼案件。
提示和警告
1.避免被占用的财产非法居住者的房产使生意变得棘手。这通常是长期闲置的止赎财产或土地的问题。即便是大名鼎鼎的房东也难伺候因为非法占用者在对财产建立了一定的领土管辖权后，可能会在驱逐中怀有敌意。这也是一个政治复杂的问题，因此驱逐不仅仅是执法问题。与非法居住者一起购买房产可能会导致投资无法使用或无法出售。 2. 选择现货或分期付款现货安排的缺点是，由于预付款如此之大，您的流动性会受到很大影响。然而，另一方面，卖家经常鼓励以大折扣进行现货安排。你如何比较哪个更有利？ 选择通常归结为您的胃口和流动性需求，但专业人士会通过比较来决定。如果你有钱现场支付，如果你选择分期付款，同时把闲钱被动投资，你能赚多少钱？被动收益是否大于折扣带来的节省？如果是这样，请按照分期付款安排进行。如果没有，请按照现场安排并享受折扣。 3. 投资变革成功投资的关键是识别错误定价，这种错误定价发生在资产价格不能充分反映其未来价值时。这就是为什么投资者关注“催化剂”——可能改变投资价值的因素。在房地产领域，寻找此类催化剂的最佳方式是监测关键基础设施项目带来的潜在交通流量变化。 基础设施项目的核心是改变人的流动。毫无疑问，基础设施项目改善了准入——但从哪里到哪里？此外，这些基础设施项目可能会将交通从某些区域转移，这一点也很重要。 例如，TPLEX 的建成将马尼拉到碧瑶的旅行时间缩短了大约两个小时。不利的一面是，它将交通从之前被视为“增长走廊”的打拉和邦阿西南的城市道路转移开来。因此，监控基础设施项目需要破译机会可能出现的位置和可能消失的位置。 政府保留有关其基础设施项目的页面，但这可能会随着政府的变化而改变。它还有助于监控活跃于基础设施领域的私营公司的举措，例如 San Miguel Corporation和 Metro Pacific Investments。 最近基础设施的一个值得注意的趋势是开放通往马尼拉北部地区的明显举措。MRT7 和 NALEX个项目表明了这一点。因此，中吕宋地区最终可能会跟随 CALABA 地区的增长轨迹。 尽管思考基础设施的未来可能很有趣，但记住风险是个好建议。并非所有基础设施项目都能兑现承诺，尤其是随着国家政府的优先事项发生变化。 4. 了解马塞达法Maceda 法是根据销售合同安排向房产买家提供的保护。因此，这对处于财务困境中的预售物业的买家最为有利。 马塞达法规定，如果他们已经支付了至少两年，那么拖欠每月分期付款的买家有权获得他们已经支付的金额的一半左右。 因此，对于专注于预售房产的房地产投资者来说，这可以提供额外的保护，以防您在预售期间的财务状况发生剧烈变化。不幸的是，马塞达法不适用于抵押贷款。
常见问题
房地产投资是否应纳税？是的。对于转售，卖方需要缴纳资本利得税，而买方必须缴纳跟单印花税和转让税。 物业的租金收入被视为应课税，并须缴纳出租物业的所得税。
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发表于 2022-8-2 16:31:51
