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外国人在菲律宾拥有土地和购买房地产的 6 种方式

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作者:菲律宾生活缴费 2023-3-28 17:00:29
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与其他国家相比,菲律宾无疑仍然拥有高度监管的房地产行业。对于非菲律宾公民购买、拥有和投资房地产有非常严格的规定,默认情况下,外国人不得拥有土地。




不过,这条规则也有一些例外。至少有六 (6) 例菲律宾法律允许外国人购买和拥有房产——是的,包括土地。




因此,如果您是希望购买和拥有土地的外国公民,请查看我们的以下指南,以帮助您在菲律宾购买和拥有房地产。




内容指南:

  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]外国人可以在菲律宾拥有土地吗?
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]允许外国人在菲律宾获得土地的例外情况
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]#1。1935年宪法前收购
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]#2。通过遗传继承获得
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]菲律宾法律规定的世袭或无遗嘱继承顺序
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]#3。购买公寓单位
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]#4。法人购买土地
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]#5。由与菲律宾人结婚的外国人购买
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]#6。由天生菲律宾人的外国人购买
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]天生菲律宾人的外国人的土地所有权规定
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]持有特殊退休签证的外国人可以在菲律宾拥有土地吗?
  • [color=var(--ricos-custom-p-color,unset)]“天生菲律宾人”的土地所有权常见问题解答







1. 外国人可以在菲律宾拥有土地吗?



作为一般规则,菲律宾任何土地的所有权都是专有的,仅限于菲律宾公民。这是载入 1987 年菲律宾宪法的规定。但是,有几个例外情况允许外国人在菲律宾拥有土地或购买房地产。我们在下面更详细地解释它们。

2. 允许外国人在菲律宾获得土地的例外情况



  • 财产是在 1935 年宪法颁布之前获得的;
  • 财产是通过世袭继承获得的,外国人是合法或自然继承人;
  • 购买公寓项目中的一个或多个单元,受公寓公司 40% 的外国所有权限制;
  • 国内公司购买土地,须遵守 40% 的外国所有权规则;
  • 由与菲律宾人结婚的外国人购买;
  • 由原本是菲律宾人的外国人购买,受法律规定的限制。




我们在下面解释每个场景。







3.#1。1935年宪法前收购



这非常简单。在 1935 年菲律宾宪法颁布之前能够购买和拥有土地的外国公民将保留他或她对该财产的所有权。




尽管 1935 年宪法已被 1987 年菲律宾宪法取代,但新宪法继续承认非菲律宾公民有权使用和拥有包括土地在内的财产,只要该财产是外国公民之前获得的1935 年宪法。




4.#2。通过遗传继承获得

1987年的菲律宾宪法明确禁止外国公民征用土地。但是,同一宪法第 XII 条第 7 节包含一个小例外,允许继承人获得财产,即使继承人可能是外国人。




根据 1987 年宪法的相关章节:




“第 7 节(第 XII 条)。除世袭继承外,不得转让或转让私人土地,除非个人、公司或协会有资格获得或持有公共领域的土地。”




简单地说,如果外国公民是世袭继承的合法或自然继承人,并且被财产所有人正式列入“遗嘱”,那么菲律宾法律允许该外国人获得上述房地产。




同样,法律仍然需要检查遗嘱中设立的外国人是否是“世袭继承”的“强制继承人”。根据菲律宾新民法典第887条,“婚生子女和后裔,就其合法父母和长辈而言”被视为强制继承人。




阿蒂也重申了这一点。公共检察官办公室 (PAO) 的 Persida Acosta 在她在《马尼拉时报》的专栏中写道:他有能力根据遗嘱获得上述不动产。宪法的规定很明确,即使是非菲律宾公民也可以凭借世袭继承在菲律宾拥有不动产。”




同样的规则适用于“无遗嘱继承”或土地所有者在没有留下“遗嘱和遗嘱”的情况下死亡。菲律宾法律允许外国人通过无遗嘱继承拥有和获得土地。




具体而言,法律承认的无遗嘱或世袭继承顺序如下,从第一个(#1)到最后一个(#7):




5. 菲律宾法律规定的世袭或无遗嘱继承顺序



  • 死者的合法子女或后裔;
  • 合法父母或长辈;
  • 非婚生子女或后裔;
  • 在世配偶;
  • 兄弟姐妹(兄弟姐妹)、侄子、侄女;
  • 其他五等以内的旁系亲属;最后,
  • 国家(菲律宾)。

与土地所有者毫无血缘关系的外国人,能否在遗嘱中被合法指定为继承土地的继承人?菲律宾法律不允许这样做。外国公民只能通过世袭或无遗嘱继承(未留遗嘱死亡)的方式继承土地。




遗嘱继承,或仅仅通过遗嘱中包含的土地继承,是不允许的。现行法律不允许这样做,因为这可以用来规避菲律宾宪法中的规定。如果允许的话,外国人可以付钱给任何土地所有者,让他们成为他们的遗嘱继承人,这样他们就可以继承并拥有土地。




6.#3。购买公寓单位



第三种情况可能是最容易理解的,因为这通常被认为是外国人在菲律宾拥有财产的最常见方式。


根据菲律宾的公寓法或共和国法 (RA) 4726,外国公民可以购买任何公寓项目中的公寓单元,只要该项目的外国所有权不超过 40%。




例如,假设公寓项目 X 目前提供 100 套待售。根据法律规定,所有 100 个单位的所有者都成为 Project X Condominium Corporation 的所有者,即公寓大楼的剩余所有者。公寓开发商可以向外国人营销和销售公寓单元,只要该项目的外国所有权比例不超过 40%。




例如,如果以下外国人购买了以下公寓项目 X 的​​单位:




  • 20 位中国公民每人购买了 1 套公寓 = 总共 20 套
  • 8 名韩国公民每人购买了 2 个公寓单元 = 总共 16 个单元
  • 1 个美国公民购买了 4 个公寓单元 = 总共 4 个单元
  • 项目 X 中外国人拥有的公寓单元总数 = 40 单元

鉴于外国人在公寓项目中的所有权合计为 100 套中的 40 套,符合 40% 的外国所有权限制,因此是允许的。任何高于此的值,比如 41 个或更多,都是非法的并且是违法的。




但是谁负责监控公寓的外资所有权比例呢?毫无疑问,将这种负担转嫁给购买该单位的外国人是不公平的。这一责任在于公寓公司或公寓房主协会的管理。他们负责定期和认真地检查外国人是否只拥有该公寓项目中出售的最多 40% 的单位。







等等,这是否意味着外国人可以拥有公寓单元,他们也拥有公寓所在的土地?不,不是真的。




建造公寓的土地不属于任何个人所有者。实际上,这块土地归公寓公司所有。(但是,如果土地只是出租而不是由公寓公司购买和收购,则该土地可能归另一家公司所有,并且在公寓大楼的租约终止后将归还给后者。)




对于公寓公司拥有的土地,在公司终止后(​​通常在公司成立后 50 年后),单位所有者将投票决定如何处理土地。这些是他们的典型选择:




  • 选择拆除建筑物并建造全新的公寓,同时成立一个拥有新建筑物的新公寓公司;或者
  • 决定出售现有建筑物所在的土地,同时根据他们在公寓公司的所有权股份在他们之间分享出售收益。




7.#4。法人购买土地



希望在菲律宾拥有土地的外国人利用的一个有效和合法的漏洞是通过创建国内公司。这只需要在美国证券交易委员会(SEC)注册成立公司即可。




唯一的要求是该公司仍必须遵守 40% 的外国所有权规则,这意味着菲律宾人必须仍拥有多数股权——至少 60% 的股份。


一旦获得 SEC 的批准,公司现在可以购买任何房地产,包括土地、房屋和地块、公寓单元或商业建筑。作为该公司的部分所有者,外国人可以享受所购财产的使用和利益。然而,外国人在所有权中的总股份仅限于 40%。




公司解散后,外国人有权按比例获得公司剩余资产的份额,但这并不意味着他可以拥有公司拥有的土地。土地可以出售,现金收益分配给所有者,包括外国人。




8.#5。由与菲律宾人结婚的外国人购买



如果外国人与菲律宾公民结婚,则该外国人可以购买土地,但是——问题来了!— 土地所有权(称为 TCT 或所有权转让证书)将在菲律宾配偶的名下。外国人的姓名可以包含在合同或销售契约中,但不能包含在 TCT 或土地所有权中。




是的,外国人可能已经购买并获得了土地,但实际上,他并不“拥有”它。一方面,他不得单方面处置土地,即未经土地所有权实际“所有者”的菲律宾配偶的明确许可。




如果菲律宾配偶死亡,外国人成为财产的自然继承人。由于不允许外国人拥有土地,可用的选项包括:




  • 在合理的时间内处置财产并收取出售收益;
  • 将所有权转移给子女或合法继承人;或者
  • 将所有权转移给菲律宾配偶的亲属,以防这对夫妇没有孩子。




9.#6。由天生菲律宾人的外国人购买



根据 1987 年宪法,失去菲律宾公民身份并获得外国公民身份的天生菲律宾人有资格在菲律宾拥有土地。相关规定称:




“第 8 节(第 XII 条)。……失去菲律宾公民身份的菲律宾自然出生的公民可能是私人土地的受让人,但要遵守法律规定的限制。”




这仅仅意味着曾经是菲律宾自然出生公民的外国公民有资格获得和拥有土地。




首先,什么是“天生的菲律宾人”?




菲律宾宪法将天生的菲律宾人定义为“从出生起就是菲律宾公民,无需采取任何行动来获得或完善其菲律宾公民身份”。




具体而言,以下人员被归类为天生的菲律宾人:




  • 1987 年宪法通过时的菲律宾公民;
  • 1973年1月17日以后出生,其父亲或母亲在出生时是菲律宾公民;
  • 1973 年 1 月 17 日之前出生,可能出生在世界任何地方,父亲是菲律宾人;或菲律宾母亲,该人在达到法定年龄(18 岁)时选择菲律宾公民身份
  • 根据菲律宾入籍法入籍;
  • 与外国人结婚但未放弃菲律宾公民身份的菲律宾公民
  • 获得双重国籍的人(即菲律宾人和其他公民);
  • 那些在 RA 9225 或公民身份保留和重新获得生效后重新获得菲律宾公民身份的人获得派生(起源或血统)公民身份的人(即 18 岁以下的未婚子女,合法或不合法或收养2003 年法案)

管理获得外国公民身份的天生菲律宾人的土地所有权的具体法律是 1982 年颁布的 Batas Pambansa 185 (BP 185) 和修订了 1991 年外国投资法的共和国法案 8179 (RA 8179)。




10. 天生菲律宾人的外国人的土地所有权规定




以下是原本是天生菲律宾人的非菲律宾公民的土地所有权限制:




一、住宅用地征用地块面积限制:




  • 1,000平方米(sqm)市区土地
  • 1公顷农村土地

2. 征用商业用地的地块面积限制:




  • 5,000平方米(sqm)市区用地
  • 3公顷农村土地

配偶中的任何一方(均为前自然出生的菲律宾人)均可享受此特权,但总收购面积不得超过允许的最大面积。




此外,那些在仍然是菲律宾公民时获得城市或农村土地用于住宅目的的人可以获得额外的城市或农村土地用于住宅目的,前提是加上已经拥有的土地,总面积不得超过上述最大面积。




同样,同样的规则适用于那些已经拥有城市或农村土地的人,同时仍然是菲律宾公民,用于商业目的。




同样的土地所有权指南规定,天生的菲律宾人可以获得不超过两 (2) 块土地,这些土地应位于菲律宾任何地方的不同自治市或城市,前提是这些土地的总面积不超过 1,000 平方米。米。城市土地或一 (1) 公顷农​​村土地用作住宅,或不超过 5,000 平方米。城市土地或三 (3) 公顷农​​村土地用于商业用途。




法律还禁止已征用城市住宅用地的人再征用农村住宅用地,反之亦然。我们在下面的常见问题解答中有一个具体的例子来解释这一点。




此外,根据经 RA 8179 修订的 RA 704 实施细则第 XII 条第 4 节,已经获得城市土地的受让方将失去获得农村土地的资格,反之亦然。但是,如果受让人已经处置了他的农村土地,他仍然可以取得农村土地,反之亦然,但前提是这将用于经营。




在下面的常见问题解答中,我们有更多关于这些土地所有权规则适用于天生菲律宾人的实际例子,但现在,让我们回答一个让一些希望拥有土地的外国退休人员感到困惑的问题:




11. 持有特殊退休签证的外国人可以在菲律宾拥有土地吗?



不幸的是,在菲律宾的外国退休人员,特别是那些持有特殊居民退休签证或 SRRV 的退休人员,对于他们是否被允许拥有土地存在误解。




根据负责发行 SRRV 的菲律宾退休管理局 (PRA) 的规定,持有 SRRV 的外国人不得在菲律宾拥有土地或房地产。




如果外国退休人员与菲律宾公民合法结婚,则外国人可以购买土地,但与上述案例 5 一样,房产将登记在菲律宾配偶的名下。




持有 SRRV 的外国退休人员除外,他曾是菲律宾人。适用的规则将与获得外国公民身份的自然出生的菲律宾人的规则相同,如上述案例 6 所述。




12.“天生菲律宾人”土地所有权常见问题解答



问题 #1我以前是自然出生的菲律宾公民,但现在已成为另一个国家的归化公民。我可以在菲律宾拥有土地吗?

答:是的。任何失去菲律宾公民身份的自然出生的菲律宾公民仍可在菲律宾拥有私人土地,就农村土地而言,最大面积为 5,000 平方米。请参阅上文案例 6 中的所有权限制。




问题 #2:如果所有地块的总面积不超过 5,000 平方米的城市土地或三公顷的农村土地,我可以购买位于不同城市和直辖市的多个地块吗?

回答:允许前自然出生的菲律宾公民获得位于不同自治市或城市的不超过两 (2) 块土地。两块地的总面积不应超过 5,000 平方米的城市土地或三 (3) 公顷的农村土地。




问题 #3:如果允许我在不同的自治市或城市拥有最多两块土地,我可以在一个城市(例如奎松市)拥有 5,000 平方米的城市土地和三公顷的农村土地吗?反之亦然?

答:不可以。已经获得城市土地的前自然出生的菲律宾公民将被取消获得农村土地的资格,反之亦然。




问题 4:前自然出生的菲律宾公民是否有办法拥有超过 5,000 平方米的城市土地或三公顷的农村土地?

:是的。如果一名前自然出生的菲律宾公民重新获得菲律宾公民身份,他可以获得不受面积限制的土地。




问题 #5:我是一名菲律宾公民,后来改变了国籍。我还是菲律宾公民时获得的土地和财产会怎样?

答:失去菲律宾公民身份并获得外国公民身份的菲律宾人将仍然是他们在改变国籍之前获得的任何财产的所有者。




问题 6:如果我在孩子出生时已经是外国公民,他们可以继承我在菲律宾的土地和财产吗?

答:是的。外国国民(即使他们以前不是自然出生的菲律宾公民)可以通过继承获得菲律宾的土地。但是,这些国民应通过无遗嘱继承继承财产。




无遗嘱继承是指外国人继承财产,因为他/她是菲律宾法律规定的继承人。通过简单地执行“遗嘱和遗嘱”或“生前遗嘱”来命名继承人将无法有效地将菲律宾的不动产转让给外国人。




问题 7:我的配偶是另一个国家(外国人)的自然出生公民。他可以在菲律宾购买一套公寓单元并以他的名义拥有产权吗?

答:是的。公寓大楼所在的土地始终归公寓公司所有。当一个人购买公寓单元时,他自动成为拥有该土地的公司的股东。




根据菲律宾法律,外国人可以成为拥有土地的公司的股东,但最多只能持有公司股份的百分之四十 (40%)。因此,外国人可以拥有公寓单元,前提是公寓大楼中所有外国人拥有的总建筑面积不超过百分之四十 (40%)。




问题 8:菲律宾公民身份是通过血缘还是出生国获得的?

答:菲律宾公民身份是通过血统获得的 (jus sanguini)。如果一个孩子的父母中至少有一个在他出生时是菲律宾公民,则该孩子被视为菲律宾公民。即使孩子出生在菲律宾境外,只要他的父母至少有一个是菲律宾公民,孩子就是菲律宾公民。另一方面,如果父母双方都是非菲律宾人,即使孩子出生在菲律宾,也不是菲律宾公民。




这与美国法律以出生国(jus soli)决定美国公民身份不同。根据美国法律,孩子在美国出生即被视为美国公民,即使父母双方都不是美国公民。




问题 9:我们的儿子出生在美国,当时我和妻子还是菲律宾公民。儿子出生一周后,我和妻子宣誓成为美国公民。当我们成为美国公民时,我们的儿子是否失去了菲律宾公民身份?

答:不可以。孩子在出生时即已获得菲律宾公民身份。即使父母在他出生后获得外国公民身份,他也不会失去菲律宾公民身份。




问题 #10:我和我妻子还是菲律宾公民时,我的女儿出生在美国。我女儿已经使用美国护照 20 年了。她从未去过菲律宾。即使我的女儿已经是美国公民,她是否也被视为菲律宾公民?

答:是的。菲律宾法律允许双重国籍。一个孩子可以同时是美国公民和菲律宾公民。根据现行法律,如果一个人放弃菲律宾国籍,他将失去菲律宾国籍。仅使用美国护照而不访问菲律宾并不等于放弃菲律宾公民身份。




问题 #11:如果我的孩子在美国出生时我和我的妻子仍然是菲律宾公民,我们应该如何证明他的菲律宾公民身份?

答:应向最近的菲律宾领事馆提交孩子的出生证明副本,并将出生证明传送至菲律宾的菲律宾统计局或 PSA(前身为 NSO 或国家统计局)进行登记。




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